Новости

Международной консалтинговой организацией Knight Frank представлены результаты исследования рынка Санкт-Петербурга, Ленинградской области в сфере продаж, аренды складских объектов по итогам первой половины 2019 года. Анализ различных статистических показателей определил основные тенденции спроса, предложения, позволил спрогнозировать развитие данного сегмента коммерческой недвижимости.

Основные статистические данные

Рынок недвижимости складского назначения в Санкт-Петербурге и области за первые 6 месяцев 2019 года характеризуется такими показателями:

• в эксплуатацию введено 9 новых комплексов общей площадью 98 000 м2 – это в 3,9 раза больше, нежели за аналогичный период прошлого года;
• среди введенных в эксплуатацию складов 87% предназначено под сдачу в аренду;
• всего в Санкт-Петербурге, Ленинградской области было совершено 23 сделки по купле, аренде складов, суммарная площадь которых составила 164 000 м2;
• средний размер арендованных помещений составил 4 400 м2 – на 26% больше по сравнению с прошлым годом.

Общие объемы рынка недвижимости для складирования и хранения различной продукции в городе и области за первую половину текущего года превысили 3,4 млн м2, что на 6% больше показателей первого полугодия 2018 года, и на 3% выше за весь прошедший год.

Важные события

Первые полгода ознаменовались рядом важных событий сферы складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Например, открыт промышленный комплекс Vilakone Oy – финской компании, которая производит коммунальную технику под торговой маркой Wille. Завод построен в индустриальном парке «Орион». Также были достроены помещения «Логопарк М10», крупный корпус центра «Осиновая роща». Доля этих двух комплексов составила 71% от общих объемов введенных в эксплуатацию построек для хранения продукции и товаров.

Объявлено о планах строительства нескольких крупных объектов:

• Распределительный центр сети гипермаркетов «Лента». Комплекс будет оснащен оборудованием для поддержания предельного возможного диапазона температур, что позволит хранить широкий ассортимент товаров. Предполагаемые размеры – 70 000 м2.
• Помещения компании Maersk общей площадью свыше 23 000 м2.
• Комплекс складов компании «Проект 111» – федерального поставщика промышленной и подарочной продукции. Общие размеры сооружений составят 38 000 м2.
• Складская недвижимость для Группы компаний RAUM. Суммарная площадь – 15 000 м2.
• Сдача в эксплуатацию заявленных проектов запланирована на 2021 год. Все комплексы хранения относятся к высокотехнологичным объектам класса А.

В первой половине года были утверждены ряд административных актов, призванных упорядочить деятельность сферы складирования и хранения различных товаров. В приказе №515 ФТС РФ определяются правила по размещению, обустройству временных складов с автоматизированным ячеечным оборудованием для хранения товаров. Министерством финансов утверждены новые условия, технические требования к помещениям, предназначенным для хранения фасованной в потребительской таре спиртосодержащей, алкогольной продукции.

Рост спроса

Хотя количество сделок по купле и найму складов первой половины 2019 года по сравнению с прошлогодними показателями аналогичного периода снизилось на 5%, наблюдается стабильный рост спроса на подобные сооружения. Свидетельством этому являются следующие индикаторы:

• На четверть возросла средний размер арендуемых объектов.
• Возросло количество крупных сделок формата BTS, связанных с постройками общим размером более 10 000 м2. К таковым относятся соглашения, заключенные компаниями IVC Group, Maersk, «Лента».
• Объемы чистого поглощения спекулятивных складов за первые полгода составили около 132 000 м2.

Структура спроса по отраслям сохраняет прошлогодние тенденции развития – превалирование торговых компаний и сетей над производственными предприятиями. За первые 6 месяцев доля ретейлеров составила более 60% среди участников сделок рынка недвижимости складского назначения. Торговые компании приобрели или арендовали склады общей площадью 98 000 м2. Это на 20% больше, чем за весь прошлый год.

Тенденции развития предложения

Первое полугодие ознаменовалось снижением уровня предложений спекулятивных складов. Общая доля складов, предназначенных для аренды, составляет 55%. В результате высокого спроса наряду с незначительными пополнениями рынка такой недвижимости общая площадь вакантных предложений составила 104 000 м2. Это на четверть меньше показателей конца прошлого года. Вакантные арендные площади класса A составили 2,9%. Другая ситуация наблюдается на рынке спекулятивных складов класса B. Здесь вакантные предложения составляют 3,4%.

За полгода увеличилось количество сделок с объектами большого размера свыше 10 000 м2, размещенных в одном комплексе. Объемы свободных помещений значительно снизились, что послужило одной из причин снижения предложений по аренде складов.

Динамика изменений коммерческих условий

Сокращение предложений первого полугодия положительно сказалась на динамике изменений коммерческих условий найма складской недвижимости различных классов. Среднемесячная стоимость аренды недвижимости категории A в этот период составляла 556 рублей за м2, что на 9% выше прошлогодних ставок. Эта сумма включает операционные расходы и НДС. Показатели уровня вакансии послужили причиной расширения диапазона ставок от 500 до 650 рублей за м2.

Среднемесячная аренда помещений B класса по сравнению с прошлогодними показателями повысилась на 6%. По итогам полугодия эта сумма вместе с операционными расходами и НДС достигла 476 рублей, верхний предел запрашиваемых ставок – 550 рублей за м2.

Прогнозы развития рынка складов

Прогнозы Knight Frank на развитие рынка складских объектов Санкт-Петербурга и области достаточно оптимистичны. К концу года ожидается ввод около 130 000 м2 новых построек. С учетом того факта, что более 70% комплексов уже готово к эксплуатации, доля вакантных предложений продолжит снижаться и составит менее 3%. Продолжится повышение спроса торговых сетей и дистрибьюторских компаний на подобные помещения. Все это создает максимально выгодные условия для развития спекулятивной недвижимости.